最牛北京房价走势分析
<p align="center"><br/><font size="4"> 关注新浪地产博客很久了，只是随便看看留留言，自己从来没有写过（因为公司的电脑没有新浪的插件）。本来北京的房子和我没有关系（因为刚工作也没几个钱买不起），偏偏07年的大牛市让我小发了一笔（PS：我是证券的），手上突然有了百八十万的闲钱~~~女朋友又想要个窝，不得不关注下~~<br/><br/> 一关注不要紧，发现这个本来应该有一定水平的所谓“地产圈子”里面充斥了很多跳梁小丑滥竽充数的伪专家，要不就是被包养的“观点妓女”（注意：是观点而已，那些妓女的水平不够学术两个字）。名字写几个也无妨：朱大妓女先生，陈宝小丑先生，诸葛小丑先生，狗日的董妓女先生（好像很多人都这样叫他），赵妓女先生、蔡鸿小丑先生，徐滇X先生（不好评论，此人做过我的老师，客观说还是有一定水平的）等等。易宪荣先生、牛刀先生虽然多年来为民疾呼房地产价格高企泡沫对经济危害大，体现了为民请命的良知，但就水平而论：易先生理论水平一般，实践上也很少接触地产一线，观点难免没有说服力（实践上也不支持）。牛刀，空军领袖，可惜经济理论基础薄弱，写出来的东西没有经济学逻辑支撑，“内行”难免笑话~~~~时寒冰先生和黄祖斌先生是我比较欣赏的人物，理论逻辑上站得住脚，后来的实践也不断的在印证其判断（对黄先生股票投资的方法不敢苟同）。<br/><br/> 好了，废话了那么多开始正题：北京房价走势<br/><br/> 第一部分：房价的决定因素——成本、供求<br/><br/> 说起房价，自然离不开最基本的决定因素：成本和供求关系。房产，这里指普通住宅，商品的属性是第一位的。虽然对马克思大爷腹诽颇多，不过价值规律我还是很佩服：商品的价格围绕价值上下波动，受供求关系影响。这里要说的是这个规律的准确性和波动幅度是和市场状况（垄断、竞争）、信息状况紧密联系的，这也是为什么在完全竞争的市场上价格波动很小基本上随成本上下起伏，而在垄断和信息不对称市场容易形成价格泡沫。<br/><br/> 那么，先假定房产是纯商品，它的价值（某种程度上以成本来衡量——假设等价交换的马克思观点成立）究竟有多少呢？说实话很好计算：土地+建安+配套+税费+灰色，其中，土地成本用地价衡量，算算容积率什么的只要不弱智都会。（注意这个地价，不应该是07年的高价地地价，而应该是市场上供应的房产的加权平均土地成本。某些二逼开发商07年拿了高价地并不是可以买更高价房的理由，因为你的竞争对手不二逼。你的地贵你觉得不平衡可以囤着不卖或者等更二逼的消费者上钩——如果这期间资金链出现问题——我打工的公司在朝内大街，往东走几步就是一片黄金地段烂尾楼，那就是榜样） 建安配套这东西说什么的都有——总归也就那点钱（说一句：我租住的金港国际是品质很高的小区，03年卖6000，请大家参考这几年土地建筑材料等相关成本的变化）。税费是明摆着的，有点智商的也都会算。灰色支出就不好说了~~~呵呵这里不得不提一下我的老师徐滇庆，他在这方面确实有研究——他考察过房企的财务缺口——上万亿的钱不翼而飞。印象很深的是他的这句话：如果说贪污100万就要喀嚓一个，那么**将有百万官员人头落地。<br/><br/> 总体来说——北京现有商品房的成本是远远低于目前的房价的——至少低40%-70%（主要取决于地价）。这是这篇文章结论的基础。具体例子我就不举了，关注一下各地财富排行榜就行——没有高利润率，哪个行业短期内会创造出那么多暴发户？<br/><br/> 既然价值是远低过价格的，那价格毫无疑问就是靠失衡的供求支撑的。简单的说看图1：友情提示：没有看明白的请及时服用脑残片。<br/><br/> 目前北京的房产市场万户萧疏鬼唱歌，可0607年的时候基本上和图1反映的情况一样牛气冲天。至于说为什么会有这样严重的供求失衡，我想一句两句是说不清楚的，写本书都够（本人没那闲工夫）。有几点可以给各位看官一些提示：<br/><br/> 1、地方政府推动，土地财政是明摆着的推手。这点的发源要算分税制改革，我们的**把肉收上去，给地方政府留汤，可我们的地方政府个个不是省油的灯——参看公车公款杜世成等，所以就要拼命的扩大财源。有看官问刚分税制改革后的那几年为什么房地产（土地）没涨？——有国有企业可以卖，官老爷们还想不到用土地赚钱——直到有一天，卖完了。<br/><br/> 2、流动性泛滥，财富效应积累。这个话题现在说有点过时，07年大牛市的时候**人都知道什么叫流动性泛滥，经过洗礼的**人民无需我再废话。——简单的说：社会上的钱形成了洪流（先不讨论这些钱是哪来的），却没有良好的疏通渠道——自然只能往房产、股票等小水渠里灌——所以有了我们辉煌的6000点，有了我们天价的房产。这个观点就是我伟大的导师徐滇庆的观点——多说一句，他还是有一定水平的。再多说一句，股票的虚假繁荣对房产市场也有一定的作用——我部门的同事们07年末买房的占80%——还好，虽然现在亏了点，但躲过08大熊。<br/><br/> 3、温州等地的炒房团。有很多空军把房价高企的愤怒向炒房团发泄，在我看来，炒房团只不过是在前两点大环境下顺势而为的弄潮儿，给钱都不要那是二逼——我要有点钱我也会炒——算算刚开始炒房那时候的租售比、利率、杠杆率——租房养房都划算。不过后来上海等地出现的炒房风潮就突破了这种健康投资（机）的范畴——市民疯狂的追逐房子——如果各位了解南海和郁金香的话——不了解这两个了解君子兰的话——不了解君子兰了解海南的话——就知道是什么现象了——这些跟风的人很多都会和投机风潮中接最后一棒的前辈们一样，爽上几年几十年——或者直接从某个楼上掉下来——爽死。<br/><br/> 4、自然刚性的置业需求。虽然我对房子比较超脱，自己租住的房子比较好没什么心情买新的（年轻人太早把自己固定了不是好事情，个人观点）。但毕竟大多数的同龄人和我不同，房子是他们以及他们天真烂漫的女友们最大的梦想。这些需求是存在的也是被忽略的，因为工作年限不长的刚需们是无法和财力雄厚的社会强势集团竞争资源的——北京酋长说的是——他们有钱，他们先来。<br/><br/> 5、媒体的勾结宣传。地产无疑是某些媒体最主要的衣食父母，没有之一，屁股决定脑袋是人之常情。所以蔡红眼之流的立场我很能理解——虽然我对他的智力状况很感兴趣。买涨不买跌的道理谁都懂，媒体就是这种房子永远上涨观点的吹鼓手。中石油以天价上市，智力但凡健全的股民都不会买——但经过瑞XX，沙XX等人的煽风点火还是会有很多傻子上当。关于北京房价的走向结论（第二部分）<br/><br/> 为了响应网友们鄙视太监的呼声，我拖着刚从办公室回家的身体为大家奉献关于北京房价走向结论的第二部分：退潮<br/><br/> 如前文所述，由于诸多因素，北京的房价在05-06年就涨到了投机级的价格水平上，在07年由于股市的财富效应、实体经济不景气投资实业回报率低，各路资金纷纷杀到房地产这一亩三分地。北京上海深圳等一线城市终于创下了15倍以上的房价收入比——房产证对于刚毕业的小朋友们来说只能在梦里才能看到了。<br/><br/> 说到这里我要在理论上补充第一部分的若干问题。前文提到本文的理论基础是价值规律，而价值规律（给大家补课，这是老马从亚当斯密与大尉李嘉图那里学来的）的成立前提是比较充分竞争的市场经济条件下，信息也相对透明。房产市场之所以偏离价值那么远，出现了空前的泡沫这是和当前**房产市场的特点分不开的——就是垄断与信息不对称。<br/><br/> 信息不对称很好理解，三鹿没有出事之前消费者不知道奶粉里有高级添加剂，愿意出100块买一罐喂孩子——知道了就不会买了。房地产也是一样——在这种租售比严重脱离投资区域的时候还有人认为房子会大涨那除了脑残以外我们只能善意的推测这是由于受了不良信息的蒙蔽。<br/><br/> 垄断有的人不是很明白，我们国家的开发商多入牛毛，怎么还会垄断呢？听我细细道来：首先，地方政府在土地上是第一级的垄断——土地价格就是暴利的垄断价格，也就是说在上游房地产就是垄断的，这就是为什么在理论上房产商利润如此之高，更多的社会资金却不能进入参与竞争——土地控制在政府也就等于产量的决定权在政府，没错，连寡头都不是，政府是完全垄断，供不应求的市场长期得不到政府对土地的足量供给，自然价格会被抬高。然后地方政府的土地垄断造成了更高的市场准入壁垒：只有和地方政府关系好经常一起嫖娼的铁哥们才能混上房地产商这个行当（我说这个是负责任的，我有不少同学给房产商做财务），<br/><br/> 另外，垄断还体现在准入制度上，房地产开发是资金密集的行业，有一定的进入壁垒，当然根本不算什么。<br/><br/> 就开发商而言，也是有一定的垄断，因为房产行业独特的地域性。完全竞争市场的产品是无差的，而房产的产品是有差的，北京的房子和石家庄的没可比性，通州的房子和大兴的也没可比性。在单一区域的开发项目是由一点寡头垄断的意味。本来这一点可以被二手房市场很好的弥补，但是很可惜，我国的二手房市场很不健全，中介往往充当了房价上涨推波助澜的不光彩角色。<br/><br/> 由于房产在供给上是垄断的，需求是盲目的所以出现了暴涨局面，这是大家都知道的现实我就不在啰嗦了。第二部分的重点讲的是退潮——退潮以后才知道谁没有穿泳裤。<br/><br/> 讲到退潮我脑子里的头绪很多，深圳阿，外资阿，股市阿，政策阿之类的都很值得一讲，但是这是我用宝贵的假期写出来的文章，所以就不能有那么多的废话——直接切入主题。<br/><br/> 有一个真理在人类社会目前还没有变化：价格和供求的关系，这里的供求是指供给与需求（废话），但我要强调的一点是：所谓的刚需不是需求——经济学上的需求是指“有效需求”，也就是说，有购买力的需求才叫需求。在解释了这一点之后就可以解释很多问题：为什么著名的妓女小丑们总是在强调目前北京房子的供不应求——城市化、大学生进城、女朋友以自杀威胁等等——这些都对，可惜这些城市化的大学生几乎没有多少人是真正有购买能力的——也就是说，他们不是需求，需要也许是刚性的，但是，和需求没有关系。<br/><br/> 刚需们不是需求，那真正的需求来自何处呢？<br/><br/> 第一：城市富裕人口,也就是城市中的高级白领、老板、贪官等等，这些人有强烈的改善性购房要求。以我办公室的同事为例，30-45岁的同事无一不在06年后买了新房子——从通州、天通苑搬到了4环内或三环内，大家住下了一看：邻居都还认识：很多都是先富起来的圈内人：基金、证券从业人员，弄得大家怪不好意思的~~这些人是推高房价的主力军之一：有购买能力，有强烈的购买欲望。但是在08年后这部分购买力在急剧的萎缩——一方面是需求基本上都满足了（这种需求是自住需求，有一套称心的一般不会想要第二套），另一方面是预期的变化，要相信这部分人都是人中龙凤，对于市场是敏感的，当经济炮灰的事情他们一般不做，还有一点就是对经济危机下收入预期的不自信造成了大额投资的谨慎（当然在目前市场上还不明显）。<br/><br/> 第二：就是所谓的炒房团（包括煤老板什么的），我对这个特殊阶层不是很了解，但人性还是相通的。江浙炒房团最为人诟病，但我认为在整个市场上他们是放大器，但不是主要的推动力量。同理，钱多得没处花却没什么智商和渠道做投资的煤老板等对市场有锦上添花的作用，却不是主力。所以这部分人我就一笔带过——虽然他们的酸甜苦辣的投资故事也许值得大书特书——但是，很遗憾，我不是很了解。 <br/><br/> 第三：请注意这个阶层：新兴的城市食利阶层。这个阶层的人大部分没什么文化，但依靠各种渠道赚过一些小钱，基本上都是大城市的土著居民。他们见识浅薄但对于房产很敏感——不仅仅是房价,还有房租——就是传说中的租售比。北京及大城市众所周知是刚需的聚集区，房租是有一定的溢价的。而在土地成本没有上升的时代，买房、租房、以房养房是操作简便而好理解的投资方式。这部分人靠自己的一点点本钱以及银行的杠杆轻松做起了房东，赚到了甜头。后来，房价的高升对他们来说更是兴奋剂，他们不断的买房，加入了炒房的行列之中——这一点上海非常明显——那是小市民的集散地。这些人比炒房团基础更广，更盲目，更不怕死，头脑更简单，所以日后的下场 往往最惨。（这部分写的不够精彩以后再编辑）<br/><br/> 第四：啃老刚需。前面我说过，刚需面对房价是无力的，但**有一个特殊国情——计划生育的一代。独生子女两个人有三个家庭作为经济来源，所以相当一部分刚需利用啃老的优势把自己的需要变成了真正的需求。这部分我就不多写了，简而言之：很多人的棺材本都在小两口甜蜜的小窝里，他们是被抛弃的没有保障的一代老人，很有可能在一场大病中就会因为孝顺的儿子而提前入住骨灰盒。<br/><br/> 以上的四类需求是目前支撑房价的主力，但随着世界经济的退潮，**经济的底裤慢慢也露了出来：问一下江浙、广东、甚至山东的制造业从业者——实体经济危机是什么样子。他们会告诉你，缺钱，停产。没错，经济运转是一个复杂的系统，整个世界经济都感冒，**自然不能免俗。通俗地说这次危机的根源在于去杠杆化。有关金融风暴的课我就不上了，说起来太长，简单的说就是货币乘数降了下来，整个市场上的流动性突然被抽走了~~~这样全社会的经济单位都会缺钱，所以就会削减开支，压缩需求——需求被压缩了生产者就受影响（体现在中美：美国是需求者，**是生产者）。生产的压缩造成了失业，需求与预期进一步恶化，陷入了恶性循环。<br/><br/> 前文降到金融危机，现在大家都感觉到了吧，连北京这种没有什么制造业的城市都感觉到了一丝的萧条，四大都在取消加班、裁人或者轮休无薪假。面对危机可能不同的人有不同的感觉总而言之觉得乐观的不大多。危机给房地产带来了两点改变：第一，击鼓传花的博傻游戏是不断需要新生的资金来推动的（同理股票），危机和同时的紧缩收紧了市场的流动性——银行出于自保也比较谨慎。第二，预期改变了，春江水暖鸭先知，社会的精英阶层更早的对经济形势有了判断——从证券界看对地产和房价从０７年下半年主流就已经是中性或偏空了（算是一个证据吧）。<br/><br/> 这两点深刻的影响了前文提到的四类主力需求：<br/><br/> 第一类城市精英自不用说，一方面需求已经得到满足，我部门的同事基本上处于收房、装修阶段，整天讨论电视买液晶还是等离子还是投影——不会再买了。另一方面精英阶层对宏观的把握也使他们不会轻易犯傻，除非这几种情况：钱多不在乎，刚性需求（老婆父母子女需要）。所以这个房产需求的支柱已经倒塌。<br/><br/> 第二类人——炒房团的新闻一直不绝于耳，但多为搞笑新闻——前几天上海传温州炒房团天量抄底上海楼市，意向成交上千万——傻子都知道这是二逼新闻：千万在上海算个毛（不到１０套房子）阿，何况还是“意向成交”。总体说江浙炒房团的狡黠智慧我还是有信心的，实业不振，各地富豪也好不到哪去（参看煤炭价格等）。这部分人的热情受到了打击。<br/><br/> 第三类人——我们可爱的小市民们，属于后知后觉的垫背型人才，由于头脑简单所以醒悟的比较晚（参看部分股民６０００点时的表现——死了都不卖），这些人有的在深圳已经尝到了杠杆带来的苦果，更多的人在上海和北京做着自我麻痹的梦。甚至有关若干脑残的人会想到在这时候抄底——很明显，抄在５０００点上。这类人虽然不值得同情，但总的来说也不是什么大奸大恶。<br/><br/> 第四类人是我们可爱的啃老刚需，他们是比较可怜的。刚才女友批评我文章对“女友”有不友好的倾向，不过我觉得很多刚需都是因为女朋友或老婆才走上了啃老站岗的路——怎么说呢，每个人都有自己的选择，希望他们以及他们的父母３年后还是能自信的说：我选择，我喜欢。<br/><br/> 还有，随着房价的越来越高，这部分人也越来越萎缩了——集三代之力也未必能供得起现在的天价房了~~<br/><br/> 供给方面也在萎缩，开发商都在削减投入，延缓开工进度。但一方面强度上和需求的萎缩不能成正比，另一方面，市场上的存量供给（包括二手房）已经很大了——结论就是：市场的供给还是很宽松的。<br/><br/> 供给和需求的反转造成了目前市场的状况——要么是价滞量缩，要么是价跌量放——无论怎样，这是在一个下跌通道中，这个通道会一直持续到房价达到价值（成本）或者价值之下。其间或有反弹，但聪明人一定会知道：这叫下跌中继，股市中套老股民的就是这个。<br/><br/> 这是本文的初步结论：第一，房价是在价值之上很多的，存在泡沫。第二，泡沫形成的原因很多，主要是由于房产市场和经济不成熟导致的供求失衡。第三，现阶段供求关系已经反转了。第四，趋势会持续很长时间，历史上的例子很多——日本最为典型，也和**最像。<br/><br/> 关于北京房价走势的结论（第三部分）-答疑<br/><br/> 粗略的写完了思路和结论，下面就目前各论坛里小丑一样的多军的论点写一点东西作为答疑放在最后。<br/><br/> 第一：北京是全世界的北京，影响牛逼，农村人趋之若鹜，需求无限。没错，这样说理论上有点意思，不过这样说也对：90年的东京是全世界的东京，影响比现阶段的北京更牛比，不光是日本的农村人趋之若鹜，**的城里人估计也不会不喜欢。这个论点可笑的一点就是把需要和需求混为一谈，基本上不值一提——没有支付能力的需求是镜花水月。<br/><br/> 第二：和第一点想连贯的是：北京是各地人的伊甸园，房子严重供不应求——这点很好辩驳——现在的北京人不能简单地用“多”来形容——没见谁睡街上——每个人都有房子住，意味着有很多人只不过是住在别人的房子里而已，这在哪个社会都是很正常的事情——如果每个人都有自己的产权房，那拥有两套房以上的人不得哭死？换句话说，如果每个人都有产权房，房产供应就严重过剩了，现在，是基本平衡的（有一点供过于求）。<br/><br/> 价格和供求才是市场的决定因素，简单的说，你在前门想上厕所，人很多要排队你受不了，有人卖高价票你也有可能会买——比如5块1张，但是价格如果是100块你就不会买了，你可以打车到附近的写字楼或公厕解决。<br/><br/> 第三：北京外面的房子会跌，三环内没有土地了不会跌。这点很可笑，问问香港人他们房子下跌的轨迹就知道了。房地产价格的调整一般是由外及内的，外环的房子跌了，内环的房子的性价比就相对降低了。别和我说什么三环内没土地，别说有那么多明光村之类的城中村，二手房市场听说过没？<br/><br/> 第四：政策不允许房产崩溃。房产是**经济的支柱，这个观点现在很流行（因为很现实）。如果房产崩溃了那么千万民工将失业等等。这点值得我好好讲讲。<br/><br/> 1，房地产占国民经济比重过大恰恰是经济结构低级和比健康的表现，这种结构上的不健康就好像国民经济的肿瘤一样，吞噬着购买力和投资的资源使**的经济迟迟徘徊在低品质的钢筋混凝土水平上，内需不畅，生产萎缩。任何治疗肿瘤的办法我还没听说过有无痛的——阵痛是正常的，也是必要的。千万民工如果不失业，他们这一辈子都要干这种没有任何前途的苦力——被开发商包工头们无情的剥削。<br/><br/> 2，房价的崩溃不等于房地产市场的崩溃，价格的下降带来的是需求的上升（常识），这种观点本身也是偷换概念。<br/><br/> 第五：四万亿投资、降息等政策的利好。我们真的应该感谢日本，给了我们一个活生生的标本：87-89年的日本和我们当前有多么的像：升值，出口不畅，降息（从6%-0%），大规模基建。带来的是什么？私人部门的挤出效应。最终的结果我想除了脑髓中有点贵恙的几乎都知道。<br/><br/> 第六：土地财政是高房价的始作俑者，没有人能斗得过政府，地价不降房价就讲不了——我想说，这个世界没有无条件的爱，也没有无缘无故的恨，消费者不会无缘无故的把钱送给开发商的时候，开发商也就不会无缘无故的把土地出让金送给政府。政府虽然垄断土地——但是垄断价格终究也是有边界的。土地价格会降——立存此照。<br/><br/> 第七：买房等于爱国——直接说二逼等于爱国算了~~~~搞笑的言论我不愿评论。 </font></p> <p>民间草根的高见.</p> 只看.不发表任何意见.
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