发表于 2009-1-6 05:43:00
我的观点是：**房地产市场是个非理性的，根本就不能称之为“市场”。**房价涨到今天，绝对不是市场行为，**的房地产市场根本就不能称之为一个市场。为什么这么说呢？主要就是因为造房子的土地是国家控制的，垄断性的控制，土地对造房子来说就像生产资料，生产资料不是市场来配置的，那怎么可能产生受供求关系影响的房地产市场呢？现在一些所谓的专家出来鼓噪，只能说明**真的缺少真正有能力的经济学家（专家），或是缺乏有良心的经济学家！为什么这么说呢？请看下面的分析：
**的房价上涨四大主力推手：地方政府、国内银行、房产开发商、人民币升值等。（在此，我要先告诉看客们，以下论述，请你们不要向我要详细数据，我一个小老百姓，我哪来的数据？我要有完整数据，那我得花多少银子去搞？我还要不要上班了？我不是搞论证的，我写这个就是凭我想象，凭我个人的认识，当然下面的假设可能有夸大之处，甚至有某些忽略的细节，但基本缘由肯定是对的，你要认为有理就看下去，否则，你不看拉倒！：）呵呵……
一、最大的推手是各地方政府
地方政府为什么是最大的推手？主要缘由是**政府对政府官员的考核体制落后、片面强调GDP、权钱交易腐败等方面所致，又民主程度不高，人民没能形成对之有效的直接压力！
举个例子：某个城市，如果去年房价平均是2000元/平方米，去年竣工房屋1000万平方米，那么房地产这块的GDP姑且可以认为是2000元*1000,0000=20000000000元=200亿。然而，今年要是房价涨到8000元/平方米，今年竣工房屋依然是1000万平方米，那么房地产这块的GDP就变成了8000元*1000,0000=80000000000元=800亿！呵呵，从200亿到800亿，那计算GDP增长率的时候，可是多大的飞速增长啊！其实这样的GDP增长和“两个经济学家吃屎使GDP增加2万”的故事又有何区别呢？
再举个例子：某个城市，如果房价卖2000元/平方，年竣工房屋1000万平方米，那么用地姑且粗略估计为300万平米，土地拍卖均价2000元/ 平方米，那么土地总体收入就是2000*300,0000=6000000000=60亿元；可是如果房价涨到8000元，那么土地拍卖均摊下来的 价格绝对可以达到8000元/平方米，那么土地总体收入就变成是8000*300,0000=2400000000=240亿元！240亿-60亿= 180亿，这意味着该地方政府一年财政收入就可以增加180个亿，那是多么有诱惑力的数字啊！
还是以一个城市为例：突然增加了180个亿的财政收入，那么这个城市是不是可以拿出很大一部份搞所谓的城市建设，搞搞政绩工程呢？钱多了嘛，我这里建一个广场，那里修一条大道，这里搞个人造景观，那里筑个超大展馆。这些东西一见，那城市不就漂亮了吗？老百姓也开心点吧，更关键的是上级领导一来，那可是政绩工程啊，说不定上级一会儿高兴就把他给上调了！这对地方官员来说，是多好的事儿啊！至于以后出现什么房产泡沫，那才和他无关呢，他早上调了。
还有一方面：土地价格上涨，房屋用地变成紧缺资源，那么地方政府官员是不是可以假手中的权利，作一些权钱交易呢？君不见**首富前100名，几乎有过半是房地产老板？这真的是正常？没有文章？个人认为，**这两年房地产流行圈地这背后就是反映着这个问题！某些房地产商每天跑政府关系，从政府低价获取地后，然后不开发，坐地两年等地皮涨价！为什么两年后就一定会涨价呢？这就是房地产和非法官员的交易了，也许有人会问这有什么交易呀？不是公开拍卖吗？哪有什么交易了？如果你这么想，那就是你太天真了！——比如，一个比较偏僻的地皮现在起拍，那能拍到什么价格呢？先算1个亿吧，好，某公司把它拿下了，接着当地政府马上进行该区域规划，周边配套建设，从而大大改变该地域的地价，那这块地不涨才怪呢！一年后，该地就可能到了值5个亿了，5个亿噢！才一年时间就净赚4个亿，而且不用作任何投入，就等一年而已！我想这就是**地产商发财致富的秘密之一！（看客们请不要反驳我，我就直接和曾经是我客户的大连某房地产商对过话，他告诉我他就喜欢搞地，然后等涨价！）房地产这么容易发财，那么给其利益的某些地方政府官员就不会获得好处？！
因为有上述好处——GDP增长快、财政收入高、有钱做政绩工程，控制土地权钱交易，所以各地方政府基本都是维护当地房价上涨的黑手！君不见，一说某地房价太高有泡沫时，就会出现当地政府某些主要官员出来讲话说本地没有泡沫，本地房地产市场很正常云云之类……青岛市委书记杜世成、还有内蒙古呼和浩特市委书记韩志然、唐山市委书记张和……，太多了只举这3位吧。当然我不是说讲过这些话的官员就一定有经济问题，没有必然联系，在此我要澄清。
二、**房价上涨第二大推手是国有商业银行
为什么国有商业银行是国内房价上涨的第二大推手呢？在这里，请注意，我要提醒大家：一是国内最主要的四大商业银行都是国有的；二是国内房贷按揭政策，首付太低了，这是政策漏洞。本来这两条都不至于产生那么的房价上涨推力，错就错在这两点一结合，就变成一只巨大的黑手。因为银行是国有的，所以就存在极大的腐败，这腐败在哪儿呢？以下就是前面两点带来的弊病：首先，导致各分支行片面追求暂时的业绩，忽视潜在的巨大风险，在房地产没有爆发危机之前，整个房地产看起来是平静的，在一个还处于上涨阶段的房地产市场，几乎没有人会断供的！那么这个时候房贷看起来对银行来说都是优质的。对银行负责人来说，贷出看起来是盈利度高的房贷当然就是漂亮的业绩了！至于风险吗？因为是国家的，怕啥！国家还会让国有银行倒闭？
其次，因为缺乏了风险意识，银行又是国家的，所以这里就出现很多腐败。比如一个楼盘按实际情况，价格可能就值5000元/平方米，可是房地产开发商想卖10000元/平方米，怎么办呢？按照常理，这样的价格，银行提供按揭贷款的时候是不是该慎重考虑一下，该不该提供按揭贷款？或者首付需要提高？可是因为银行是国家的，风险不是主要考虑的项，又因缺乏强力监管的房价评估体系，银行某些权力人员在房地产商的商业公关甚至贿赂下，就昧着职业道德和良心同意了！按揭就贷出去了！可以说，很随意的房贷按揭也是促使房价上涨的大力推手！
再次，就是因为银行是国家的，而现在房贷首付又这么低，才两成。这造成的一个后果就是被一些钻政策空子的人利用——用国家的钱来炒房！以小博大！因为这，才会出现什么温州炒房团，如果不是以小博大，那想想一个温州市的民间资本可以炒得起国内的楼市？
最后，还是因为银行是国家的，导致**政府不敢下大力去调控！为什么不敢呢？手心手背都是肉啊！老百姓买不起房，胡主席、温总理不是不知道，他们也心疼老百姓，在想办法！可是就采取猛政策吗？房价肯定能降下来，但是房价一降必然导致断供，断供就导致银行大量坏账！为什么就一定有大量坏账呢？就是因为刚才说的房价评估监控不严，房贷门槛太低的原因所致！
举例：一个房子本来只值3000元/平方米，100平方米，就是30万，现在因为非理性的炒房，价格到了10000元/平方米，就是100万，首付20 万，另外80万通过银行贷款就把房子买回来了！如果房价突然下跌到5000元/平方米，那么该房子就只值50万，你说这买房的人还会供房吗？因为是抵押贷款，这房主大不了不要房子！那银行就把房子收回去？能值多少？50万，那银行贷出的可是80万噢！另外30万就不见了，亏损了！这30万到哪儿去了？到房地产商那儿了！
如果**政府花大力气调控，那么势必造成大面积的断供发生，断供将导致银行收回大量贬值的房产，这个时候受损的就是银行！而国内主要银行都是国家的，这意味着国家将在银行这块大受损失！所以，**政府从2005年就在调控却一直见效不大，其原因是不敢下重手！各位注意到没有？那时**的语调是“防止房价过 快增长”！就这几个字，让房地产商解读出**政府的软弱！让各地方政府玩起了“上有政策，下有对策”的游戏！
三、房地产商是房价非理性上涨的第三只黑手
严格来说，房地产商当然还不能说是房价上涨的主要原因，虽然房价看上去是房地商定的，但实际上不是。我们必须明白，房价实际上是政策环境决定的，苍蝇不叮无缝的鸡蛋——房地商不过是发现房贷政策漏洞的苍蝇而已。
这些政策漏洞在哪儿呢？一是**的建设用地产权和供给制度。土地是国家的，房地产商拿地的过程有太多的灰色操作空间，这里就不多说了。二是**的房贷政策。这里漏洞也太多了，已经充分为房地产商操作利用。要说明这个问题，我先用一个房地产商从成立、拿地、建楼、销售、发家的流程说起吧。如下：
假设某个房地产开发商，成立时注册资金5000万（在**，注册资金都是可以玩虚假手段的，暂且不讨论这个问题），因为各方面关系很好，所以，它的资金来源不担心的。现在拿地，银行给与贷款3000万，通过关系公司筹款2000万，然后花5000万元拍下某块2万平方米的土地。此地很可能看起来是偏僻之 处，但没关系，3个月后地方政府就很可能会马上规划在周边建配套设施，此地块马上涨价，现价值达2亿元。
这时，该房地产商有两个选择：一是把地转卖，马上获得1.5亿元的利润（收入2亿元减去买地投入0.5亿元）；二是自己继续开发。我们姑且这样认为，该房地产商把土地转卖掉一半，则该地产商现有的资产就是价值1亿元的1万平方米的土地以及帐面资金1.5亿元（卖地收入1亿元加注册资金5000万），一共2.5亿元，当然还有银行及关系公司的欠款一共0.5亿元，两相抵减就是2亿元的净资产（Z0）！从5000万到2亿，房地产商为此4倍的膨胀式发展投入了什么？又用了多长时间？——关系和3个月！
好，我们接着假设。假如该房地产商将剩下的10,000平方米土地计划开发成高层住宅80,000平方米，暂且算100平方米/套，则一共为800套房子，此时正常的房地产价格姑且为 3000元/平方米，则该楼盘房地产值3000*80000=240,000,000=2.4亿元，除掉地皮费用，其建安成本姑且算1500元/平方米，则总建安成本为1500*80000=120,000,000=1.2亿元。如此，该房地产开发商又可以净赚额=卖房收入-地价-建安成本=2.4-1.0-1.2= 0.2亿元。那么其净总资产Z1就是2亿+0.2亿=2.2亿元。当然这是按常规卖房办法后，房地产商的资产增加情况。
但是，现在真实情况是3000元/平方米的房子不好卖，要马上把房子卖掉赚回1.2亿元没这么顺利。好了，于是房地产商又配合政府所谓“经营城市”的理念，发现了其中最大的秘密。这个秘密就是房子不好卖吗？那就涨价！涨价了就肯定好卖！怎么才能涨起来呢？政府官员要讲城市未来的美好发展，媒体以及所谓的专家要预测未来房价会大大上涨，房地产商呢？只要真正的把房价涨起来！
现在我具体讲操作。该房地产商怕房子不好卖，怎么办呢？好，我先自己卖给“自己”，卖100套！该房地产商找来自己亲戚、朋友、甚至核心员工，要求他们买，但前提是不能全部用现金买，而是必须按揭贷款买，而且必须马上买，马上以超出正常价格买，即以4000元/平方米买，40万/套买走。4000元/平方米不正常价格的银行贷款按揭好办，搞搞关系银行肯定同意贷款。可是这些找来的人没钱付不起首付怎么办呢？没关系，首付款房地产开发商垫支替他们付，平均每套房子100平方米，首付两成，不就=100*4000*20%=8万，100套房子首付垫支不就B1=8万*100套=800万嘛。好，现在房地产商 房子还没造好，我就卖出100套房子，收回资金A1=100*400000=40,000,000=0.4亿元。而我按正常价格卖呢？才3000*100平方*100套=30,000,000=0.3亿元。从0.3亿元到0.4亿元，多收入1000万，房地产商不过垫支了800万首付，这意味着，我现在涨价了，房子自己买了，反而多赚了200万！
至此，各位看客是不是开始看出些门道了？明白为什么很多楼盘还没开始卖，就被什么内部卖掉了！搞得厉害的还要摇什么号，一个买房的号码就是几千元呢！明白为什么房地产商喜欢给房子涨价吧？涨了反而好卖！反而赚得更多，前提是只要**的银行愿意提供按揭贷款！银行嘛，通过关系搞搞定，也不难呀！所以，房价就开始没人管的任由房地产商来涨了！大家也听说过很多的有关房地产商假卖房子骗贷的事吧！我告诉你，那事情太多了！发现了的只能说明水平太差、关系太差！活该！
也许有人又要问了，房子卖给自己人，可是要他们负担按揭，不是把亲戚朋友员工坑惨了嘛，他们凭什么愿意呢！好，您还看不懂，我就继续为你讲下去！
事实上，房地产商找来这批人，不过是一个托而已！为什么是托呢？因为房地产虽然通过卖给自己人，能快些回笼资金，但这方法必须能量有限，必须有个发散效应啊！更想让更多的人付真金白银呀！只有通过这些托才能炒热这个房市，让更多的买主和资金流进来！你说合伙骗人的能让托吃亏嘛？肯定要给好处的！什么好处？
首先，托的首付是房地产商垫支的，自己不用担这个投入资金的风险；其次，也是最关键的，就是房地产开发商一定是这么对这些托说的：“这些房子肯定会升值，将至少上涨2000元/平方米，马上值6000元/平方米！这样，你就白赚2000*100=20万！”你按揭一段时间怕啥，何况这个时候你还可以把房子出租呢？不用自己掏多少钱还款的吧，几乎没有风险。
看明白了吗？房地产商要想让这个故事继续，就必须让房子继续涨价！3个月后，房地产商卖第二批，200套，6000元/平方米。哈！这个时候就是房地产广告、托出力的时候了！这个时候只要稍微运作制造涨价的现实案例，即100套房子还是卖给自己，另外100套房子有这100套作托，那无疑是很好卖的，而且肯定是供不应求。为什么供不应求呢？因为人们都有买涨不买跌的偏好，因为房地产商运作很好，有太多的买房增值故事，所以就进一步刺激了居民或其它资金进入楼市了！这样楼市的投机性需求就凸现逼迫出来了。
如此，房地产开发商还需为作托的100套房子垫支首付，即B2=6000*100*20%*100套=12,000,000=1200万。而这时收入A2=6000*100*200套=120,000,000=1.2亿元！
至此，房价飞涨就这样被制造出来了！好，现在卖剩下的500套。经过前2次的操作，房价看上去确实是上涨很快了，足够的上涨趋势刺激或逼迫（为什么用逼迫，是因为相当一部分买房人是担心以后房子涨的更高，所以就想尽办法筹集资金买房，君不见城市的月光族有爸妈、爷姥、爷奶等6人支持用原本养老的钱买房吗？）出很大需求！因为相信房价将涨的人更多了，从而买的人更多了，这时房地产托都不要了！直接卖8000元/平方米。那么A3=8000*100*500套=400,000,000=4亿元！
好了，终于房地产商按新办法把房卖完了，即让房价上涨的办法卖房获得的总收益A= A1+A2+A3=0.4亿+1.2亿+4亿=5.6亿元，多投入垫支B=B1+B2=800万+1200万=0.2亿。即按新办法卖房可得5.6亿- 0.2亿=5.4亿的收入，而按过去正常方法，不涨按合理价3000元/平方米来卖，则卖房收入=3000*100*800=2.4亿元，而且人们不担心房价上涨，需求正常释放，社会资金流入就不会很多，一定房子卖的相当的慢！两相对比收入，房地产商通过涨价，多收入了3亿元！
至此，我们回过头来算一下该房地产商按涨价卖房法后的净资产Z=建房前净资产Z0+卖房收入-地价-建安成本-首付垫支B=2亿+5.4亿-1亿-1.2 亿-0.2亿=5亿元！——看！就开发一个楼盘，就大约1年时间，一个开发商就可以从5000万增值到5亿元！这就是**房地产暴富的秘密！
房地产开发商何其傻？那肯定采用非正常方法把房价涨起来卖嘛！而且，在开发下一楼盘的时候必定房价要定的比现在的8000元/平方米还高，因为只有价格是上涨的，才有投资的价值！才会吸引更多的买主进来！这就是房价不断上涨，上涨的那么疯地原因！而一旦房价跌了，那么就会让社会资本流入意愿降低！所以，从这个层面上来讲，房地产开发商绝不愿让自己的房子降价的。
四、房价上涨的三大推手最终受制房产价值
从但凡事有个度，世界上没有永远涨价的商品！房价也一样，房价近几年涨的那么疯，是房地产商钻了政策的漏洞，逼迫了老百姓的未来需求以及吸引了更多的社会资本进来的结果！但房价再往上涨，涨到离老百姓真实的购买水平太远时，那么老百姓的自住的真实需求就抑制了！或者说，价格上涨太厉害了，买不起了，这个需求就不是真正的购买需求了！这个时候市场倒来倒去的就主要是投机资本，投机资本要完成赢利是必须要下家接手的，没有下家接手，就将无利可图！这时候，投机资本就会考量风险了，会选择审慎入楼市了！
另一方面，房价涨的太高，偏离真实价格太离谱，将引起国家对房产泡沫等更大的警觉，从而伸进来的手就更用力了！这个时候，就会产生更多的观望情绪！从而抑制了购买行动！当然，房地产商还是可以自己卖给自己人，但是这个效应，这个风险越到后来越大了！因为自己人也担心房价涨到头了，而不敢轻易按揭了！而在前面的论述里也说过，房地产商为了创造出房地产的投资价值，就必须让自己的房价继续上升！一方面需求得到抑制，另一方面房价却反而上升，这就是现在为什么会出现房价涨，但房子交易量却大大萎缩的真实原因！价升量跌就是这么产生的！
现在，就是房产商和真实的购房者在进行博弈的时刻！有价无市，能持续多久？我相信不远了！国家要出招了。
国家怎么出招呢？国家可能会操作让房价降低约20-30%！不会更低，因为更低将会导致很多的“负翁”，一旦是“负翁”，则将不可避免的出现断供现象！一旦断供太多，那么最终受损失的就是银行，而银行也是国家的！所以，国家政策必将在这条线上走钢丝！一旦失控，将出现房价一降再降不是没有可能！
分享
收藏
